増改築する方必見！2025年法改正（4号特例縮小/省エネ基準適合）の影響を解説 NEW

掲載日：2025年4月18日

「そろそろ我が家もリフォームを…」そうお考えの皆さん、2025年4月から住まいに関する建築基準法の仕組みが大きく変わったことをご存知ですか？特にリフォームに関わる重要な変更点が、「4号特例の縮小」と「省エネ基準適合の義務化」です。これは新築だけでなく、既存住宅のリフォームやリノベーション計画にも影響を及ぼします。

「なんだか難しそう…」「リフォーム費用が高くなるのでは？」といった不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、2025年の法改正のポイントと、これからリフォームを成功させるための対策について、分かりやすく解説します。

特に、築古の一戸建てのフルリノベーションなどを検討されている方は、注意が必要となるのでしっかり理解しておく必要があります。

何が変わった？ 2025年法改正のポイント

今回の法改正で、リフォームに特に関係する大きな変更点は以下の通りです。

1. 「4号特例」が縮小され、建築確認申請が必要なケースが増加！

これまで小規模な木造住宅（2階建て以下など）には「4号特例」が適用され、一部の建築確認手続きが省略されていました。言わば、手続きの「簡易ルート」があったわけです。

しかし、2025年4月から、この特例の対象が大幅に縮小され、従来不要だったリフォームでも、建築確認申請が必要になる場合があります。構造の安全性や省エネ性能に関する書類提出・審査が求められることも。

新2号建築物

対象：平屋建てで延べ面積200㎡を超える木造住宅など

ポイント：全ての地域で、新築時だけでなく大規模な修繕や模様替え（リフォーム）でも建築確認・検査が必要になります。そして、審査省略制度（4号特例）は使えません。つまり、しっかりとした審査が必要になる、ということです。

新3号建築物

対象：平屋建てで延べ面積200㎡以下の木造住宅など

ポイント：都市計画区域内など特定の地域で建築確認・検査が必要です。ここが重要なのですが、審査省略制度（4号特例）の対象ではあるものの、その範囲が「縮小」されます。具体的には、200㎡以下の平屋建てなどを除く多くの住宅で、構造（骨組み）の安全性などに関する審査が新たに必要になります。

簡単に言うと、これまでより多くの木造住宅で、建築前のチェック（建築確認）や工事後の検査が厳しくなり、提出する書類が増えるということです。

２．省エネ基準の義務化でリフォーム費用が増加する場合も⁉

リフォームや改修は、新築住宅のように住宅全体で「省エネ基準」を守ることが義務づけられているわけではありません。増改築の場合は、増改築を行う部分のみに省エネ基準に適合していることが必要となります。増改築部分の壁・屋根・窓などに一定の断熱材等を施工したり、一定性能以上の空調・照明設備などを設置したりすることで、増改築された部分が省エネ基準に適合するようにします。

古い家を冬は温かく、夏は涼しくしたりするための「断熱リフォーム」には、国や市区町村からの補助金や助成金が充実してきており、今後もこの流れは続くと考えられます。 例えば、中古住宅を買って、そういった制度をうまく使いながら快適にする、という選択がしやすくなっているのです。特に、2000年以降に建てられた中古住宅の多くは、今の基準で見ても構造がしっかりしていて、安心して選びやすいと思います。そういった家をもとに、補助金を使って断熱リフォームをすれば、夏も冬も快適に過ごせる家になります。

※引用：国土交通省の資料より作成 https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf

※引用：国土交通省の資料より作成 https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf


このように、新2号建築物、新3号建築物が新たに定義され、これまで申請が簡略化されていたり、図面の提出が不要だったりしたケースでも、正式な建築確認申請（構造の安全性や省エネ性能に関する書類提出を含む）と審査の可能性があるということです。

株式会社 大邦建設のリフォーム事例

有限会社　稲葉製材住宅のリフォーム事例

リフォーム計画への影響は？

次のような工事を検討中の方は、特に注意が必要です。

大規模な修繕・模様替え：壁を抜く、柱の位置を変えるなど、建物の構造に関わる工事。

増築: 部屋を増やすなど、延床面積が増える工事。

これまでの「4号建築物」なら、比較的簡単な書類提出で、簡易的に進められた工事も、今後は建築士による図面作成、構造・省エネ計算、申請手続きが必要になる可能性が高まることを念頭に置いて計画を立てる必要があります。

リフォーム計画で注意すべきポイントを紹介！

今回の法改正を踏まえ、リフォームを進める際に気をつけたい点をまとめました。

1. 建築確認申請の手間・コスト増

前述の通り、建築確認申請が必要になるリフォームが増えます。

設計・申請費用の増加

建築士による図面作成、構造計算、省エネ計算、申請代行などの費用が発生することを計画段階から念頭に入れておきましょう。

工期の長期化

申請準備や審査期間が必要になるため、着工までに時間がかかる可能性があります。

特に、図面のない築古住宅は要注意です！

「そもそも、その家の建築当時の図面が残っていない」というケースが非常に多いからです。

特に古い家（築古住宅）ほど、その傾向は顕著です。図面がなければ、既存の建物の構造や状態を正確に把握することが難しく、新しいルールに適合させるための計画や申請準備に大きな手間と時間がかかってしまいます。現状の建物の構造を正確に把握するための現地調査（場合によっては壁の一部を剥がすなど）に時間とコストがかかる可能性もあります。

2. 省エネ改修による費用増

断熱性能向上や設備更新は、住まいの質を高めますが、初期費用がかかる点を予算に織り込んでおくことが重要です。

3. 耐震性の確認と補強

1981年5月以前の「旧耐震基準」で建てられた住宅は、現行基準を満たしていない可能性があります。建築確認申請が必要なリフォームでは、耐震診断や補強工事が求められる場合もあり、費用・工期に影響します。

4. その他のコスト増要因

資材や人件費の高騰、働き方改革による工期延長など、外的要因も費用に影響します。

余裕ある資金計画が欠かせません。

成功のカギは信頼できるパートナー選び！

制度が複雑になる分、リフォーム会社選びの重要性は以前にも増しています。

そこで、信頼できる会社を選ぶポイントをご紹介します。

✅ 制度に詳しいこと 

法改正や補助金など最新情報に対応できるか。

✅ 的確な建物診断と提案力 

築年数や状態を踏まえ、必要な工事（省エネ、耐震含む）をバランスよく提案してくれるか。

✅ 明確な見積りと説明 

なぜその費用が必要なのか、その根拠を分かりやすく丁寧に説明してくれるか。

✅ 申請手続きのサポート

煩雑になりがちな申請業務を、責任を持って代行・サポートしてくれるか。

このような要素が、以前にも増して重要になります。

特に、建築確認申請を伴うようなリフォームを計画する場合には、建築士の資格を持つスタッフが在籍しているか、もしくは、外部に専門のパートナーがいるどうかなども、会社選びの重要なポイントになります。

「でも、どうやってそんな会社を見つければいいの？」

そんな時に頼れるのが「リフォーム評価ナビ」です。

リフォーム評価ナビには、一定の審査基準をクリアしたリフォーム事業者が多数登録されています。

各社の 得意分野や施工事例、お客様からの口コミ評価を確認できます。

省エネリフォームや耐震改修の実績が豊富な会社も見つけられて、サイトを通じて相談や見積り依頼も可能です。

今回の法改正のような専門的な内容についても、知識と経験豊富な会社であれば、的確なアドバイスや対応も期待できます。

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変化をチャンスに！賢く備えて理想のリフォームを

2025年4月からの建築基準法改正は、リフォームにとって大きな転換点です。

建築確認申請の対象拡大や省エネ基準への適合は、確かに手間やコスト増につながる側面もあります。しかし見方を変えれば、より安全・快適・省エネな住まいを実現するチャンスでもあります。この変化を前向きに捉えて、より安全で快適なリフォームを実現してもらえたらと思います。「面倒そう…」と感じるより、「より良い住まいを実現するチャンス」と前向きに捉えることが、これからの暮らしに役立ちます。

変化の激しい時代だからこそ、新しい視点で住まいと向き合っていくことが大切だと思います。

＜参考サイト＞

国土交通省：4号チラシ.indd

◆執筆者　玉上陽一

ハウスメーカーで営業、商品開発、マーケティング、ブランディングに携わった経験を活かし、消費者視点と事業者視点の2つの視点で快適な住まいのあり方について解説します。

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